老屋韌性研究報告

原題問了什麼？

台北面臨「⁠人老＋屋老」的雙老困境。50 年以上老屋在 2025 年突破 20%，2035 年將破 50%，2045 年超過 65%，代表多數房屋是在 921 地震修正耐震法規之前興建。我們要如何整合屋齡、建築結構、高齡人口、土壤液化潛勢與狹小巷弄消防搶救困難圖資，建立「⁠危老耐震風險加權評級模型」，讓市府科學化排出老屋健檢與公辦都更的優先順序？

來源：市政 debug松官方第六題，⁠原文記錄於 2026-10-14，⁠10-16 重查相同。活動由沈伯洋競選辦公室主辦；⁠本研究獨立維護，並非市府交辦。屋齡比例與預測屬主辦方陳述，尚未獨立驗證。

居民擔心老屋，這份研究做哪一環？

我們讀到的居民反映，有人擔心老屋安全，卻遇到共有人反對重建；也有人希望市府協調更新、追蹤進度。這些來自有限的公開樣本，不能代表全體住戶，也不能證明排序就能化解意見不合。

原題要市府排出兩種先後：哪些建物先健檢，哪些基地先評估公辦都更。兩件事都得先知道哪些建物風險高、出事時後果重，本研究只做這一環。健檢的對象就是單棟建物，指數可以直接排出先後。都更排的是基地，建物風險之後還要接上基地範圍、居民意願與權屬、安置與財務，這些環節留待之後研究；延伸討論檢查下一環的資料接得上多少。

專業快篩與詳細評估各有適用的結構類型與檢查項目。鋼筋混凝土、屋齡較高或樓層較少，都不能單獨判定安全；⁠評估級別、申請資格、補助順序與工程方案，也不是同一個分數。美國 FEMA P-154／⁠P-155 可作快篩方法的參照，但其地震基準、分數與門檻不能直接套到臺北。

決定先查哪些建物之前，得先知道公開資料看得到什麼。

公開資料能支持哪些判斷？

原題的五項因素，來自四種尺度不同的資料：使照記載一筆建築，人口是最小統計區，液化是區域潛勢，狹巷是消防局清冊上的路段。

計分母體是 25,⁠301 筆歷史使照，代表 42,⁠141 棟建築，不是全市現存的每棟老屋。一張使照可能代表多棟，這些棟共用同一組欄位與分數。早年的加強磚造較難定位：民國 63 年以前的加強磚造，只有 9.⁠9% 能以主要規則定位。沒算進來，不代表比較不需要查。輸入與尺度的細節見結構估值的算法與其他新資料。

這些線索尺度不同，要合成一個分數，就得先講清楚組合規則。

五項因素，怎麼合成雙老健檢優先指數？

屋齡與結構合成一個結構估值；周邊長者、救援與液化，各是一項只往上加的加成。四個數字相乘得到原始指標，再換算成雙老健檢優先指數（⁠TAIPI）。優先指數越高，在這套研究設定下越優先調查。

結構估值0.1–37.6每 100 棟中度以上受損

設計地震下，同年代、同構造、同樣高度的房子，每 100 棟約有幾棟中度以上受損。依國震中心手冊寫成的研究近似，用的是使照記載的條件，不是單棟鑑定。

原題：屋齡、建築結構

長者加成×1.00–1.50依排名，最前面加滿

周邊 65 歲以上人口比例，在納入的老屋之間依代表棟數排名；⁠排名越前，加得越多。

原題：高齡人口

救援加成×1.00–1.50對上清冊才加

門牌對上消防局列管的狹巷或搶救不易路段。

原題：狹小巷弄消防搶救困難

液化加成×1.00–1.50高潛勢加滿，中潛勢加一半

門牌所在區域的土壤液化潛勢；低潛勢與查不到資料都不加。

原題：土壤液化潛勢

為什麼用結構估值，不直接看屋齡？

使照記載年代、樓層、材料與逐層高度，卻沒有今天的牆柱、改建與補強。我們依國震中心 Tgbs 手冊的類別方法寫成研究近似，算出建物在設計地震下的受損機會。選它，是因為現有使照欄位就能分類，輸出也能和震損資料比較。年代、樓層與材料都已算在估值裡，不再各自加分。

同一類房子，也盡量用到各棟自己的條件。手冊用典型高度估算建物搖晃的快慢，我們改用使照上的建物高度，沒有可用高度的才以樓層數乘典型層高；設計年代跨過法規修正、開工日期又早於修正的，採較早的規範。一樓特別高可能是軟弱底層的線索，美國 FEMA 快篩也這樣用；⁠但在美濃、花蓮的震損案例中，符合的 9 棟只有 1 棟中度以上受損，所以沒有加分。需要現場量測的初評與柱牆指標，留在後續調查。

為什麼三項周邊條件用加成？

原題要求加權，但沒有指定合併方式。我們讓三項周邊條件都以「⁠1 加上一定百分比」的方式加成，只往上加：不論周邊長者比例多低，結構估值都保留，任何一項都不會讓分數歸零。長者比例改看它在納入老屋中的排名百分位，比例相同的建物拿到相同加成，也不必設一刀切的門檻。這是表達高齡關懷的研究選擇，尚未證明優於其他規則；三項加成的幅度試過 0%、25%、50%，還沒有依實際資料校準。

從原始指標到優先指數，經過哪些步驟？

1. 結構估值乘上三項加成，得到原始指標。
2. 在每一組設定下，以全體老屋原始指標的中位數（⁠依代表棟數加權）⁠為 100 換算。
3. 換 10,⁠800 組設定重算：4 種手冊解讀、100 次設計年代抽取、27 組加成幅度。每筆紀錄取 10,⁠800 個分數的中位數，就是它的優先指數。

各組一樣重、最後取中位數，都是研究選擇。重算用來檢查假設的影響，不是驗證；優先指數 200 也不表示兩倍危險或兩倍效益。

接著用一筆不指認建物的紀錄，把這些步驟走一遍。

一筆匿名紀錄，怎麼算出優先指數？

例子是中正區一筆民國 64–⁠70 年設計的 11 層鋼筋混凝土大樓使照。同區同條件的使照有 25 筆，這裡不指認是哪一筆。它取自前 1% 候選，不能代表一般老屋。

結構估值

使照記載高 32.⁠2 公尺（⁠典型大樓 38.⁠4 公尺），每 100 棟約 29.⁠6 棟中度以上受損（⁠手冊第一種解讀）

29.6

× 長者加成

周邊 65 歲以上 35.⁠2%，排第 98 百分位：1 + 25% × 0.⁠98

1.244

× 救援加成

門牌不在消防局列管的清冊上

1.00

× 液化加成

門牌在高潛勢區：1 + 25% × 1.⁠0

1.250

＝ 原始指標

四個數字相乘

46.1

這一組設定

除以全體中位數 12.⁠8，再乘 100

361

TAIPI

10,⁠800 組設定的中位數

359.4

這筆紀錄在各組設定下的分數落在 274 到 445 之間，69% 的設定高於前 1% 的 329.⁠6 分線。如果大樓改用同年代中樓層的結構估值，它只剩 149.⁠1 分，落到前 10% 之外；這一點在換了假設一節細看。

這筆的 359.⁠4 分，要放回全體分布才看得出位置。

42,⁠141 棟的分數怎麼分布？

所有可計分的紀錄都走過相同程序後，依優先指數由高到低數棟數，劃出前 1% 與其餘前 10%。同一張使照代表的幾棟共用分數，跨線時整張納入；⁠前 1% 線上有四棟同分。

兩條線是示範的調查範圍，不是安全等級，也沒有依市府實際名額校準。42,⁠141 棟包含 3,⁠796 棟 8 層以上的高樓；⁠另有 12 棟材料混合或空白，無法歸類，沒有計分。剛才的例子 359.⁠4 分，高於 329.⁠6 分，所以列在前 1% 候選。

界線劃好後，接下來認識前 1% 這批候選，不再重新篩選。

前 1% 的 423 棟，是什麼樣的房子？

423 棟來自 375 張使照，分布在 102 個里，以中山 180、大安 64、萬華 59 棟最多。全是 8–⁠18 層的大樓：413 棟鋼筋混凝土、4 棟鋼骨、6 棟鋼骨鋼筋混凝土；⁠172 棟設計於民國 63 年以前，251 棟於 64–⁠70 年。

使照記載共 18,⁠965 戶，平均每棟 45 戶，全體老屋平均 12.⁠6 戶；這是使照上的戶數，不是現在的住戶。這些共同點是公式挑出來的，不能反過來證明選得對。

為什麼全是大樓？

民國 71 年以前，大樓與中樓層（⁠4–⁠7 層）的設計強度相近；⁠但在手冊的模型裡，大樓搖得慢，臺北盆地的設計地震對慢搖的建物仍然很強，所以大樓晃得較多。同年代的大樓，結構估值約是中樓層的兩倍：以手冊的典型高度算，民國 64–⁠70 年設計的鋼筋混凝土，大樓 28.⁠2、中樓層 11.⁠8。各棟再依自己的高度調整；同年代的鋼筋混凝土大樓裡，11–⁠12 層、高約 33–⁠35 公尺的估值最高，前 1% 有 275 棟是 11–⁠12 層。

三項加成最多各加 50%，補不上這個差距。這 423 棟，是 1,⁠488 棟民國 71 年以前大樓裡高度與加成組合較高的一群：64% 位在液化潛勢較高的區域，其餘大樓是 19%；⁠周邊長者比例平均 28.⁠3%，其餘大樓 23.⁠9%。

這個兩倍有多關鍵？

把大樓改用同年代中樓層的結構估值重算，原本 423 棟只剩 30 棟留在前 1%。新的前 1% 有 392 棟 4–⁠7 層，其中 110 棟是 5 層以下的公寓。名單由哪種房子組成，幾乎取決於這個還沒有臺灣震災資料驗證的倍數。其他工程假設的影響小得多，逐項結果見換了假設。

4、⁠5 層的公寓排在哪裡？

臺北最常見的無電梯公寓，分數最高的一棟落在全體前 3.⁠20%，在 1% 線外；其餘前 10% 裡有 1,⁠317 棟。

這些是歷史紀錄裡的候選；行動前，還要核對房子現況與適用程序。

怎麼把候選接到專業調查？

承辦人員可以先查三件事：房子還在不在、做過評估或補強沒有、適用哪種程序。這些核對不另排危險程度，也不改變優先指數。

房子還是原本那棟嗎？

以市府 2025 年地形圖對照 423 棟候選，269 棟位置與樓層相符，其餘 154 棟帶有待查事項。

門牌點使用原座標，不移動，也不找最近的建物代替。四塊圖資沒有通過既有的幾何核對，相關候選保守列為待確認，沒有放寬條件算成相符。相符也可能是拆掉後照原高度重蓋；⁠差異則可能來自使照、門牌、圖資或現況。

接下來該走哪個程序？

市府主動初評邀請屋齡 30 年以上、6 層以上、有管理組織的建築，也可以個案指定。候選都在 8 層以上，但鋼骨與鋼骨鋼筋混凝土不能只憑樓層套用同一程序。

這些步驟決定怎麼邀請，不決定誰先。關係到安危，我們建議依優先指數先後邀請，條件不齊的由市府先補上那一步，不因此往後排；報備與書面相符，也不等於符合資格或住戶同意。2026 年主動初評公告 50 件，是全年的件數，遠少於 423 棟。名額不夠時，同樣依優先指數先後，不先挑條件齊全的。

書面上對得上，仍有使照看不見的結構差異。

使照看不到的，現場要確認什麼？

結構估值依使照記載的年代、構造與高度估算，仍是同類房子的平均。它看不到軟弱底層、騎樓、牆量與不規則，也看不到改建、材料老化與補強；這些正是健檢要量的東西。

國震中心的 IS 指標，要量每個方向的柱牆面積；官方初評的危險度總分 R，要過半所有權人同意，由專業人員到現場勘查。兩者都要送案後才拿得到，所以不放進計分，而是留給調查階段確認。優先指數低，從不代表安全，也不能用來排除評估。

把計算、書面核對與現場判斷分開後，才能說清楚這份研究答到哪裡。

回到原題，我們答到哪裡？

可追溯的候選試算已經完成。從相對指標走到實際選案，還有待檢驗的取捨與資料缺口。

目前用相對指標，是因為已檢查的絕對機率門檻無法支持轉介。下一步要檢驗的是：在相同候選範圍與調查量下，這套選法是否比簡單的年代、樓層、材料規則，更能找到經專業確認值得處理的建物？這需要先定義結果、取得可比較的評估資料，並和市府實際選案用同一條件比較。若沒有增加判斷依據，就修改或放棄這個組合，不把名單反覆出現當成有效。

看候選圖表、里別地圖與完整算例

地震多、人口老，日本與其他國家怎麼排先後？

日本同樣地震頻繁、人口高齡化，又有全國性的耐震法規，是最接近臺北處境的參照。我們對照日本與其他地方如何使用年代、用途、道路、高齡與地盤，再決定優先指數的組合方式。

優先指數 借用了什麼？

• 以建物本身為骨幹。日本先用年代與構造圈定對象，優先指數也讓結構估值決定是哪一類房子。
• 救援通道單獨看。日本把緊急道路沿線列為獨立條件，優先指數也讓救援線索單獨加成。
• 高齡只加碼、⁠不排除。日本把高齡者家庭列為推動重點，優先指數因此讓長者比例只往上加，比例為零也保留結構估值。

哪些沒有照搬？

• 法律效力。日本的強制診斷有法源；優先指數只提出調查候選，沒有強制力，也還沒有驗證選案效益。
• 條件形式。這些制度多用「⁠符合或不符合」的條件；優先指數用連續的加成，讓同類建物之間也分得出先後。
• 權重大小。OECD 與歐盟聯合研究中心的綜合指標手冊提醒，加權或相乘時，權重等於「⁠用多少 A 換多少 B」。所以三項加成的幅度，仍列為待校準的政策選擇。

來源：國土交通省，耐震改修促進法概要・國土交通省，診斷結果公布狀況（⁠2025-03-⁠31）・國土交通省，基本方針的檢討（⁠2025）・東京都耐震改修促進計畫（⁠2026-⁠03）・紐西蘭優先建築指引・舊金山軟弱底層方案・OECD／⁠JRC 綜合指標手冊。⁠各地數字取自原始文件，時間依各自的資料日期。

制度參照說明了組合的理由；工程方向是否站得住，要看震災資料。

年代、材料與樓層，有震災證據嗎？

資料支持部分年代與材料差異，尚不足以驗證整份優先順序。先分清楚哪些有觀察依據，哪些仍依賴模型假設。

國外資料只作參考。尼泊爾 147 筆案例中，事先宣告的「⁠中度以上機率至少 25% 才轉介」門檻，漏掉全部 81 個中度以上案例；排序辨識度方面，結構估值 0.⁠638、樓層 0.⁠640，沒有證明結構估值更好。所以結構估值只用來做相對排序，並和簡單規則並列。

上述資料都在開發期間讀過，不是未見過的獨立測試。完整數值見臺灣震損資料與國外震損測試。

證據支持部分方向；沒驗證的部分，要看結果有多依賴它。

換了假設，候選會怎麼變？

名單有多依賴計算中的假設？每次只改一項，其餘照舊，看原本 423 棟還有幾棟留在前 1%。影響最大的是大樓與中樓層的倍數。

大樓改用中樓層估值後，新的前 1% 有 392 棟 4–⁠7 層，前 1% 線降到 200.⁠4 分；名單的組成幾乎由這個倍數決定。取消中樓層加重時，高樓參數本身沒有改，但全體中位數與彙整分數改變，仍可能讓部分高樓移出。

液化資料查不到的門牌點，現行算法給零加成，意思是沒有已知證據，不等於低潛勢。1,⁠791 張使照、代表 4,⁠247 棟有這類未知點；一律改成最高加成後，前 1% 保留 410／⁠423 棟，前 10% 保留 4,⁠127／⁠4,⁠247 棟。

這些測試分開進行，不能拼成共同最差情況的保證。152 棟在至少九成的設定中入選；這是模型、年代與政策設定合起來的頻率，不是工程信心，也不是紀錄重抽樣的結果。未定位的老屋、材料不明與現存狀況，都還沒有被這些測試涵蓋。

參數之外，公式本身也帶著對需求的價值選擇。

這樣算，會偏向哪些需求？

同一類大樓之間誰排前面，看各棟高度，也看長者、救援與液化三項加成。它們只往上加，仍帶來幾個需要檢驗的取捨。

長者加成看排名，會漏掉什麼？

排名保留順序，捨去比例的差距。一半的老屋，周邊長者比例落在 20.⁠7% 到 27.⁠2% 之間，這一段差一、兩個百分點，排名就差不少；比例 37.⁠6% 到 50.⁠9% 的區域，只占最後 1% 的百分位，彼此差得再多，排名也只差一點。比例較高的建物，加成不會較少。

長者比例的影響有多大？

長者加成最多 50%，上限與液化相同，而同年代的結構估值相差約兩倍，所以長者比例只在同類之間分先後。前 1% 有 17 棟位在長者比例最低的一成，主要因結構與液化入選。三項各加 25% 時共乘 1.⁠953 倍，這個交互作用由公式產生，沒有以震損、救援延遲或傷亡校準；液化中潛勢記為 0.⁠5，也不表示危險是高潛勢的一半。

長者比例為零的建物怎麼處理？

3 張使照、代表 10 棟，所在統計區登記的 65 歲以上人數為零；這些區總人口至少 50，門牌也唯一對到統計區，不是缺值補零。它們的長者加成接近 0，結構估值照算，優先指數落在 82.⁠2 到 130.⁠7，屬於其他段。低分不代表安全，也不能用來拒絕評估。

它保護的是誰？

長者比例是門牌周邊的登記人口，不是各棟實際住了多少人，也沒有移動能力資料。長者比例高的小樓，不一定比比例低的大樓住更多長輩；優先指數表達的是對高齡社區的關懷，不能說是在減少最多傷亡。

算法的取捨講清楚後，再看候選和市府既有研究差在哪裡。

和市府既有研究相比，差異在哪？

市府已有里別地震風險分級與更新地區疊圖，但用途、尺度與地震情境都不同。比較是為了找出值得追查的差異，不是判輸贏；⁠本研究也沒有證明比市府現行選案好。

市府已有里別地震風險分級。臺北市地區災害防救計畫（⁠114 年版）第四章，用山腳斷層南段規模 6.⁠6 情境算出各里平均地表速度（⁠PGV），依中央氣象署震度分成 1–⁠5 級；再用 18 項社會脆弱度指標分級，包括獨居老人比例、身心障礙比例、中低收入戶、長照與身障機構住民，以及國震中心提供的各里低耐震建物比例。兩者相乘後分成五級。計畫表 1-4-⁠2-14 列出第 4–⁠5 級的 13 個里：萬華青山、綠堤（⁠第 5 級），士林福安，萬華福星、萬壽、菜園、西門、柳鄉、富福、華江、糖廍、和德，文山明義；⁠同一計畫的統計表寫 12 個（⁠2＋10），比名單少一個。這是防災規劃用的「⁠災害潛勢 × 脆弱度」分級，不是健檢選案名單，健檢的實際選案順序仍未公開。其中七里有本研究的前 1% 候選，共 26 棟；雙方情境、尺度與人口範圍不同，重疊率不能當作漏判率或研究目標。原始計畫；主文紀錄。

2018 年更新地區計畫是重要參照。2018 年更新地區計畫已考慮五層以下、三十年以上建物、液化、淹水、狹巷、交通與公共開發等條件，使用加權疊圖後再處理邊界、分期及排除。這證明地方已有相關方法，卻不能把區域規劃權重直接搬成個別建物耐震分數。原件中的 2／⁠4／6 是交通層級配分，並非完整耐震權重；該歷史計畫的現行效力沒有查證。2018 更新地區計畫原件，印刷頁 6–⁠8；公辦都更規則。

市府與中央過去做了什麼

原件：2014 市府簡報，第 11–⁠13 頁；114 年計畫，第 1-⁠3-60、1-⁠3-83、1-⁠4-35–⁠38、1-⁠4-66–⁠71 頁；建管處健檢說明；2018 建研所研究；2022 災防中心作者論文。⁠2026-10-22 查閱；研究年代及資料限制各自保留。

最需要補哪些事？

• 承認結構模型的細度有限。只看結構估值時，前 1% 連同同分共 764 棟；⁠同年代、同構造、同高度的房子分不出先後，優先指數的細部先後因此部分由三項加成決定。模型沒有量到同類房子的一樓牆、改建、材料強度或補強狀況。
• 先看被漏掉的房子。老磚屋較難定位，歷史使照不保證仍存在，一張使照也可能代表多棟；⁠另有 12 棟材料無法歸類。只在現有名單重算，檢查不到這些缺漏。
• 把地震情境對齊再比。市府的斷層情境有空間差異，我們的設計情境尚未重現它。不能把區內最大地震動或里的風險等級，直接乘到每一棟上。

前 1% 候選以中山 180、大安 64、萬華 59 棟最多，北投 1 棟、士林 5 棟；市府計畫估計損害較多的北投、士林，在這裡反而較少。這能指出值得追查的差異，不能當作漏判率：雙方目的、尺度、建物範圍與地震情境不同，且都使用人口資料。市府計畫本身也坦承使照可能包含已拆建物、舊門牌及估算人口，不能當作無誤的答案。

位置相近，仍不等於同一個更新基地。

公辦都更的下一環，還缺哪些基地證據？

都更排的是基地。建物風險之後，下一環是確認整個基地；把建物分數搬到地圖上，還得不到完整的選案順序。現有區域比較只能指出要補查哪些證據，不能選定公辦都更案，也不預測住戶意願、財務可行或核准機會。

這 30 塊區域的門牌，可用紀錄涵蓋率中位數只有 5.1%。⁠民生社區有一塊在設定中反覆入選，但不能代表完整基地，也不能證明應優先都更。

範圍如何選定：本研究參考 7599 方案，選用公開更新地區圖層，合併為 469 塊。7599 的申請檢核表要求基地位在更新地區、非公共設施用地至少 2,⁠000 平方公尺、意願達 75%；這不是所有公辦都更途徑的共同範圍。市府實施辦法第 4 條另有不同適用區域，第 5 條要求基地、居民意願、安置與財務等適宜性證據。575 方案亦有列管建物的路徑。因此這是選定範圍的資料實驗，不能代表全部公辦都更候選。

怎麼算：這是 2026-10-21 的區域計算，採里級人口與當時的救援清冊彙整，與逐棟試算的資料尺度和輸入時點不同：在每一塊區域內，用落在區內的歷史使照紀錄計算：結構估值 × 高齡比例 ×（⁠1＋救援係數 × 清冊列入比例）⁠×（⁠1＋液化係數 × 液化值）。高齡比例與清冊列入是紀錄所在里的統計，帶到區域上，不是區域內的實際住戶；⁠液化看每筆紀錄自己的位置。這個區域案例另跑 14,⁠400 種排序（⁠4 種結構算法、每塊 400 次紀錄重抽、9 組係數），並附上相同的壓力測試，至少 2,⁠000 平方公尺且有 10 筆以上紀錄的區域才排序，進入前十分之一（⁠30 塊中的 3 塊）的次數比例，記為 P；這是指定假設下的入選頻率，不是工程安全、適宜性或核准機率。分段用這個比例的門檻（⁠0.⁠95 以上第一段、0.⁠5 到 0.⁠95 第二段），這是區域案例的不確定性分段，與單棟的調查範圍界線不同，不需要自動套用相同切法。不使用建物候選的里別順位。

民生社區是什麼：都發局說明會傳單列出的第一個劃入條件，是民國 63 年 2 月 15 日建築物耐震設計規範發布前已興建或已申請建照的合法建築；新聞報導此案 2026 年 7 月 8 日生效、劃定約 49.⁠5 公頃（⁠尚未核對市府公報）。區域比較的第一段案例落在這裡，和市府自己的條件方向一致，但兩者都是看屋齡，所以這不算獨立佐證。區域比較納入高齡居民、救援困難、液化與不確定性，以及另列的適宜性紀錄。

這個結果能直接支持的決定是：先核對涵蓋範圍，依可用程序取得逐棟屋齡、構造、樓層，並補上公辦都更規則所需的面積與權屬。市府房屋稅籍是已知資料來源；是否調取及如何使用，仍由承辦確認。在 30 塊地區已納入紀錄的比較中，民生社區有一塊反覆入選；仍應先核對資料涵蓋與實際基地，再判斷是否啟動適宜性評估。仍未解的部分：區域很小，十幾筆紀錄的結果只反映抽樣誤差，不反映哪些建物在使照檔中定位不到；高齡與救援是里的統計；⁠大區域的比例會被平均掉，旁邊另列老舊比例與候選棟數；沒有可比較的公辦都更案群，也沒有主張比市府現行流程更好。完整規則、來源與數值。

結構估值怎麼算，還缺哪些工程觀察？